En 2025, le choix entre la SCI (Société Civile Immobilière) et le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est stratégique pour tout investisseur immobilier. Ces deux régimes offrent des avantages fiscaux et juridiques distincts selon votre objectif patrimonial, votre niveau de revenus et votre appétence à la gestion. Découvrez lequel de ces deux statuts correspond le mieux à votre projet d’investissement locatif.
Avantages comparés : LMNP ou SCI ?
Fiscalité : qui paie moins d’impôts ?
- En LMNP au réel, vous pouvez amortir le bien immobilier, ce qui réduit voire annule l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
- En SCI à l’IR, les revenus fonciers sont imposés après déduction des charges. Aucune déduction d’amortissement n’est possible.
- En SCI à l’IS, vous pouvez amortir le bien, mais les plus-values sont plus lourdement taxées à la revente.
À court terme, la LMNP est souvent plus avantageux fiscalement. À long terme, la SCI à l’IS peut s’avérer pertinente selon votre stratégie.
Transmission et gestion patrimoniale
- La SCI est idéale pour préparer une transmission progressive du patrimoine via des donations de parts sociales. Elle permet aussi une meilleure organisation en cas de détention à plusieurs.
- La LMNP est plus simple à mettre en œuvre seul, mais offre moins de souplesse pour la transmission ou la gestion collective.
Complexité administrative
- SCI : nécessite la rédaction de statuts, la tenue d’assemblées, la gestion d’une comptabilité (surtout à l’IS)
- LMNP : démarches allégées, comptabilité plus simple au micro-BIC ou au réel simplifié
Si vous cherchez la simplicité, la LMNP est le plus accessible.
SCI ou LMNP : deux cadres juridiques distincts
Avant de faire un choix, il est essentiel de comprendre la différence entre la SCI et le LMNP, tant sur le plan fiscal que sur le plan patrimonial.
La Société Civile Immobilière est une structure juridique permettant de détenir un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs associés. Elle est souvent utilisée pour faciliter la transmission du patrimoine, structurer une gestion collective ou investir à plusieurs.
- Fiscalité par défaut : impôt sur le revenu (IR), mais option possible pour l’impôt sur les sociétés (IS)
- Souplesse de gestion, mais formalisme juridique à respecter
- Possibilité de déduire les charges et d’amortir sous certaines conditions à l’IS
La Location Meublée Non Professionnelle est un statut fiscal accessible aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés.
- Régime souvent accessible en nom propre
- Deux options fiscales : micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou régime réel (déduction des charges et amortissements)
- Très avantageux fiscalement à court et moyen terme grâce à l’amortissement du bien
Transmission et gestion patrimoniale
La SCI est idéale pour préparer une transmission progressive du patrimoine via des donations de parts sociales. Elle permet aussi une meilleure organisation en cas de détention à plusieurs.
La LMNP est plus simple à mettre en œuvre seul, mais offre moins de souplesse pour la transmission ou la gestion collective.
LMNP : un statut fiscal très avantageux
Le régime réel du LMNP est souvent sous-estimé, pourtant c’est un puissant levier d’optimisation fiscale.
Pourquoi opter pour le LMNP réel ?
- Amortissement du bien immobilier : cette déduction ne génère pas de sortie de trésorerie, mais réduit le bénéfice imposable.
- Déduction de charges réelles : frais de notaire, intérêts d’emprunt, assurances, travaux…
- Possibilité de générer un résultat fiscal nul ou négatif sans impacter votre trésorerie
Conditions pour accéder au LMNP
- Louer un bien meublé (avec un minimum d’équipements légaux)
- Ne pas dépasser 23 000 € de recettes locatives annuelles OU que ces recettes ne dépassent pas vos autres revenus professionnels
- Ne pas être inscrit comme loueur professionnel (LMP)
SCI à l’IS : un levier pour optimiser à long terme
Si vous souhaitez recycler les revenus locatifs dans la société ou investir à plusieurs, la SCI soumise à l’IS peut être une option pertinente.
Avantages de la SCI à l’IS
- Amortissement du bien possible
- Imposition réduite à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices
- Déduction des charges réelles
- Possibilité de conserver les bénéfices dans la société pour les réinvestir
À la revente, les plus-values sont imposées différemment : on perd le bénéfice de l’abattement pour durée de détention (contrairement à l’IR ou au LMNP)
La comptabilité est plus complexe : bilan, compte de résultat, liasse fiscale
Ce régime s’adresse aux investisseurs structurés, avec une vision patrimoniale sur le long terme.
La Société Civile Immobilière à l’Impôt sur le Revenu (SCI à l’IR) est souvent privilégiée pour sa souplesse de gestion patrimoniale, notamment dans un cadre familial.
Pourquoi choisir la SCI à l’IR ?
- Possibilité de détenir un bien immobilier à plusieurs, avec une répartition claire via les parts sociales.
- Transmission facilitée : les parts peuvent être cédées progressivement, ce qui permet d’anticiper la succession.
- Fiscalité des plus-values avantageuse, car elle reste soumise au régime des particuliers.
Points à garder en tête :
- Les loyers sont imposés comme revenus fonciers, sans amortissement possible.
FAQ - sur le choix entre SCI et LMNP
Pourquoi se faire accompagner par un expert ?
Le choix entre SCI et LMNP dépend de nombreux paramètres :
- Votre situation familiale
- Votre objectif patrimonial (revenus, transmission…)
- Le type de bien et sa rentabilité
- Votre horizon d’investissement
Un expert-comptable spécialisé en immobilier locatif peut vous aider à :
- Réaliser des simulations fiscales
- Évaluer les impacts à la revente
- Gérer la comptabilité en SCI ou en LMNP réel
